Летом начался переходный период для застройщиков к новым правилам игры на строительном рынке, которые вступят в силу менее чем через год. Времени остается все меньше, а понимания новых условий работы и последствий нововведений у многих участников по-прежнему нет.

Как выразился один из профессиональных застройщиков, теперь вся отрасль вынуждена смотреть в рот банкам. И действительно, сегодня самый больной для строителей вопрос – переход к так называемому проектному финансированию. По новым нормам, внесенным в ФЗ-214, строители должны возводить жилые дома или на свои средства, или на банковские кредиты. А будущие жильцы станут покупать уже готовые «квадраты». Логика законодателей понятна: они хотят обезопасить простых граждан от «мыльных пузырей», когда люди отдавали свои сбережения, а в ответ получали незавидный статус «обманутых дольщиков». Многие считают, что благополучие одних может быть достигнуто за счет серьезных потерь у других.

Симптоматично, что в этом году жилищное строительство в республике наконец-то вышло из кризиса и снова начало набирать обороты. В правительственных документах на ближайшие годы намечен ориентир в 2,7 млн кв. м сдаваемого жилья, что примерно на 300 тыс. «квадратов» больше, чем в 2017 году. Многие опасаются, что нововведения могут вновь притормозить развитие отрасли, отмечает министр строительства и инфраструктуры Челябинской области Виктор Тупикин.

– Пока многим непонятно, как надо действовать в такой ситуации. Поставлена задача: через шесть лет в полтора раза увеличить объемы жилищного строительства, но было бы популизмом рассчитывать на масштабную поддержку отрасли со стороны федеральных и региональных бюджетов, – говорит он. – Да, есть целевые программы, в рамках которых строителям выделяются средства, но они вряд ли позволят кардинально изменить положение. Мы со своей стороны сейчас боремся за каждые 30 – 50 тыс. дополнительных квадратных метров, действуем по принципу «с мира по нитке». Очевидно, что государство в будущем не будет серьезно вмешиваться в ситуацию, отдав ее на откуп рынку.

В Башкирии существуют свои программы, где строительство жилья ведется с использованием бюджетных средств. Это делается в рамках переселения из аварийного фонда, предоставления крыши над головой молодым специалистам и некоторых других. Например, ежегодно на поддержку отдельных категорий граждан в республике тратится около 2 млрд руб. федеральных денег, порядка 1 млрд уходит на инфраструктуру, столько же – на аварийные программы. Вроде бы деньги приличные, и вместе с тем особой погоды не делающие. Поскольку главным сейчас становится вопрос, как поведут себя в отношении строителей банки.

Дело в том, что с 1 июля следующего года в банках должны появиться эскроу-счета, на которых будут лежать и накапливаться средства граждан, собирающихся купить квартиры в конкретной новостройке. И лишь после сдачи дома эти денежные средства финансовые организации передадут строителям. С 1 июля этого года установлен своеобразный переходный период, когда появляются так называемые спецсчета – это еще не эскроу, но для людей уже вполне себе конкретный целевой вклад под будущую крышу над головой. По замыслу авторов нововведения, это поможет банкирам и строителям лучше притереться друг к другу. Хотя главный принцип понятен уже сейчас: по сути, вместо денег клиентов строители получат кредиты в банках. Ибо мало кто даже из крупных федеральных застройщиков имеет столь серьезные оборотные средства, чтобы полностью построить дом за собственные деньги.

Поэтому в первую очередь застройщиков беспокоит ставка кредитования и постоянный контроль финансистов за тратами строителей. На профессиональных форумах уже описываются случаи, когда организации, открывшие спецсчета, вынуждены по три–четыре дня ожидать проведения банковских операций. И все же главные опасения рынка связаны именно с кредитными ставками, говорит зампредседателя республиканского госкомитета по строительству и архитектуре Артем Ковшов.

– Но все-таки главным фактором остается тот процент, который банки предложат строителям. Конечно, если речь будет идти о 10 – 12%, отрасль станет испытывать серьезные затруднения. Но в случае выдачи кредитов, скажем, под 5%, дальнейшее развитие жилищной отрасли вполне возможно, – считает он.

Не исключает гибкого подхода к финансированию строителей и региональный управляющий Управления финансирования недвижимости «Сбербанка» из Екатеринбурга Станислав Соколов:

– Изменения в законах имеют и ряд преимуществ, а многие опасения не обоснованы. Счета эскроу не требуют банковского сопровождения, не нужно соблюдать нормативы финансовой устойчивости. Не нужны отчисления в компенсационный фонд, о котором почему-то много говорят. Рассматриваем варианты зависимости процентной ставки от объемов денег на эскроу счетах. Мы просчитывали различные ситуации, и по реализуемым проектам получается ставка в 6%. Готовы рассматривать отсрочку по выплате процентов при предоставлении кредитов. Кстати, из Башкирии уже есть заявки по открытию эскроу счетов, сейчас они находятся в стадии рассмотрения.

Безусловно, есть и другие шаги, которые помогут минимизировать давление финансовых учреждений на отрасль и помочь, в частности, небольшим строительным организациям. Вот что предлагает заместитель директора компании СУ-10 Эдуард Камалетдинов:

– Проблема Уфы в том, что здесь осталось очень мало площадок в чистом виде, в основном они связаны с расселением и выкупом. В новых условиях делать это становится еще сложнее. Что касается республики в целом, то и здесь возможны проблемы, особенно в небольших городах. Мы построили дом в Дюртюлях и с трудом реализуем квартиры на грани себестоимости. А те небольшие организации, которые возводят двух-трех-этажки на пару тысяч «квадратов», чисто физически могут не подойти под новые правила. Мы помним, как в 2008 году на грани краха оказалась автомобильная отрасль, тогда ей помогло государство. Такую помощь сейчас должны оказать и строителям. Можно пойти на субсидии для молодых семей, покупающих первую квартиру в новостройке. Сделать еще один налоговый вычет при покупке первичного жилья.

Мощным противовесом возможному банковскому «прессу» на строителей может и должно стать снижение банковской же ставки по ипотечному кредитованию для населения. В Башкирии, по информации статистических служб, она сейчас плавно снизилась до 9,6%. Впрочем, на момент подготовки материала к публикации, стало известно, что с 22 октября Сбербанк увеличил ставки по ипотечным кредитам на 0,4–0,6 процентных пункта. В результате за восемь месяцев 2018 года по республике заключено около 29 тыс. договоров долевого участия, фактически как в прошлом году. К концу 2018 года их число может перевалить отметку в 36 тыс. Вот как оценивает ситуацию председатель республиканского госкомитета по строительству и архитектуре Григорий Невоструев:

– В этом году мы констатировали снижение покупательской способности населения на 2 – 3%. Но удешевление кредитов подстегивает спрос, что позитивно отразится на всех. Вообще считаю доступность ипотечных кредитов самым главным аргументом в развитии жилищного строительства. Именно от спроса в первую очередь зависят и объемы вводимого жилья. Иначе может получиться, как в Липецкой области, где понастроенных и непроданных квартир, по словам руководителей региона, хватит на год вперед. При удешевлении ипотечных кредитов мы можем вовлечь 50 – 70% граждан в улучшение своих жилищных условий. Ведь сегодня у нас 80% жилья строится за деньги дольщиков.

Сколько строительных организаций может остаться в Башкирии после того, как закон заработает в полную силу? Начальник отдела контроля за долевым строительством госкомстроя РБ Алексей Михайленко прогнозирует сужение рынка.

– Рынок жилья на 95% формирует сам себя. Сейчас появились жесткие регуляторные функции. В этом году по республике насчитывалось 172 застройщика, думаю, в следующем их число не уменьшится. Но постепенно, через два–три года, их число может сократиться до 100. Некоторые маленькие компании превратятся в субподрядчиков, кто-то вообще уйдет с рынка. Останутся только серьезные игроки, умеющие, прежде всего, строить качественно. А мелкий бизнес может остаться в малоэтажном строительстве, – отмечает собеседник.

По признанию Григория Невоструева, сейчас вся отрасль находится в ситуации, которую можно назвать: «Алло, мы ищем таланты» – когда остро востребованы любые конструктивные предложения и от строителей, и от финансистов. Со своей стороны, он признает, что многие нарекания от застройщиков в адрес властей справедливы, в части подготовки площадок для комплексной застройки, решения вопросов с инфраструктурой, с коммунальными сетями оставляют желать лучшего.

Что же касается вопроса, как все эти нововведения в целом отразятся на стоимости квадратного метра в новостройке, Григорий Невоструев дает такой прогноз:

– Думаю, стоимость «квадрата» будет повышаться. Каких-то «залповых» изменений не ожидаю, но в пределах инфляции, примерно на 4% в год, жилье будет дорожать. При этом покупатели станут разборчивее, их все меньше будут удовлетворять различные квартиры-студии, требования к строителям только вырастут. И к этому тоже надо быть готовым.

Оставьте отзыв

Please enter your comment!
Пожалуйста, введите здесь свое имя