Летом вступят в силу поправки в закон о долевом строительстве, ужесточающие правила работы на рынке. Многие застройщики Уфы пока не готовы работать по новым условиям и жалуются на увеличивающуюся финансовую нагрузку. Они запасаются новыми проектами и прогнозируют в ближайшие годы всплеск объемов строительства жилья. Однако уже к 2020–2021 годам рынок просядет, а цены вырастут в разы, уверяют они.  

НОВЫЕ РЕАЛИИ

С 1 июля для застройщиков, привлекающих средства дольщиков, существенно изменятся правила игры. В силу вступает очередная порция поправок в ФЗ «Об участии в долевом строительстве». В Башкирии под новые требования, действие которых распространится на разрешения на строительство, выданные после 1 июля, попадают около 70% девелоперов.

Как следует из новой редакции закона, деньги дольщиков смогут привлекать юридические лица только в форме ООО, ПАО или АО, название которых обязательно должно содержать уточнение «специализированный застройщик». Материнская или дочерние предприятия должны отработать на рынке не менее трех лет, объем вводимого в эксплуатацию жилья, включая выданные разрешения, должен быть не менее 10 тыс. кв.м. Проводить экспертизу проектной документации обяжут также девелоперов малоэтажного строительства. Предусмотрен новый принцип: один застройщик – одно разрешение на строительство.

Документ вводит новую систему финансирования строительства – через эскроу-счета. Дольщики перечисляют средства не застройщику, а на спецсчета в уполномоченных банках, на них будут начисляться проценты. Банк, в свою очередь, предоставляет кредит на возведение объекта. Застройщик получает доступ к средствам дольщиков только после завершения строительства и регистрации права собственности.


Переход на банковское финансирование с применением счетов эскроу планируется осуществить в течение трех лет. С 1 июля 2019 года все договоры будут заключать с использованием спецсчетов. Согласно дорожной карте, к концу 2020 года число таких сделок составит не менее 95% от общего числа зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве.


 

Кроме того, финансирование строительства должно осуществляться через единый расчетный счет. Застройщик, генподрячик и техзаказчик должны иметь счета в одной и той же кредитной организации. Контролировать целевое использование кредитных средств будут сами банки. В их функции входит  проверка договоров, актов сдачи-приемки выполненных работ и оказанных услуг, накладных счетов. В случае нарушений банк обязан обратиться в надзорные органы. При этом законодатель никак не ограничил банк в размере комиссии за свои услуги.

Особое внимание уделяется финансовой устойчивости застройщиков. Собственные средства компании, равно как и минимальный остаток средств на расчетном счете, должны составлять не менее 10% от проектной стоимости объекта. Обязательства девелопера, не связанные с долевым строительством, не могут превышать 1%. Эта норма призвана исключить нецелевую деятельность компаний. Расходы на содержание (аппарат, аренда) также не должны превышать 10%. Максимальный размер авансовых платежей установлен в 30%. Девелоперу запрещено заниматься деятельностью, не связанной со строительством, предоставлять и привлекать кредиты, займы и ссуды за исключением целевых займов, выпускать облигации, кроме акций, приобретать ценные бумаги.

ГУПы и МУПы ВНЕ ЗАКОНА

Игроки строительного рынка явно относятся к новым требованиям более чем настороженно. Возникают вопросы, сколько же компаний выживет и как закон скажется на объемах ввода жилья. И пока представители власти не могут найти ответ, застройщики в один голос прогнозируют существенное снижение объемов и ощутимый рост цен на «квадрат».

Виктор Рассейкин. Фото: frgsrb.ru

Наиболее болезненно изменения скажутся на работе одного из крупнейших региональных застройщиков – «Фонда развития жилищного строительства РБ» (ФРЖС), учредителем которого является госстрой Башкирии. Все объекты ФРЖС возводит за счет средств дольщиков, привлекая лишь небольшой процент бюджетного финансирования. Во многих районах республики доля ФРЖС достигает 100% – все остальные застройщики оттуда ушли. По словам заместителя генерального директора по строительству ФРЖС Виктора Рассейкина, преобразование фонда в хозяйственное общество по закону невозможно, как и дробление на отдельные юрлица.

– Пока мы ждем, что в закон будут внесены поправки. Экспертный совет при правительстве РФ уже обратился в Госдуму с просьбой разрешить некоммерческим организациям, образованным правительствами 16 регионов России, продолжать строительную деятельность с привлечением средств дольщиков, – пояснил господин Рассейкин.

Константин Костенко. Фото: frgsrb.ru

Его коллега, заместитель генерального директора ФРЖС Константин Костенко, добавил, что, если закон не изменится, предприятие придется расформировать. Еще одним «камнем преткновения» станет условие «один застройщик – одно разрешение».

– У крупной компании может быть одновременно 30-40 разрешений на строительство. К примеру, у нашего фонда дома строятся одновременно в разных районах республики. Значит, мы должны сначала достроить один жилой комплекс, потом приниматься за новый. В среднем строительство дома занимает полтора года. Вместо 40-50 новых домов мы сможем сдать только один. С принятием поправок очередь на жилье будет лишь расти, – считает господин Костенко.

Иван Зорин. Фото: likes.ru

Для крупных частных компаний ограничение числа разрешений не является критичным. Большинство из них зарегистрировали несколько «дочек», каждая из которых строит отдельный жилой комплекс. Например, у СУ-10 их семь. Однако новое требование – 10% размера собственных средств от проектной стоимости – не даст создавать бесконечное их число, отмечает начальник отдела маркетинга ГК «Жилстройинвест» Иван Зорин.

– К примеру, стоимость элитного комплекса составляет 6-7 млрд руб., соответственно застройщику придется из оборотных средств изъять 600-700 млн руб. в качестве обеспечительной меры. Откуда эти средства изыскивать? – задается вопросом господин Зорин.

БАНКОВСКИЙ ФАКТОР

Эдуард Камалетдинов. Фото: mkset.ru

Немало вопросов вызывают и эскроу-счета, на которых будут аккумулироваться средства дольщиков. Центробанк уже утвердил перечень уполномоченных на открытие спецсчетов кредитных организаций, в который вошли 22 банка. В их числе «Сбербанк», ВТБ, «Альфа-банк», «Россельхозбанк», «Почта России», «Российский капитал», «Росэксимбанк», «СМП банк», «Росбанк», «Связь-банк» и другие. Так как сохранность средств дольщиков – зона ответственности банков, возникает вопрос их надежности, говорит заместитель генерального директора ГК «СУ-10» Эдуард Камалетдинов.

– Если банки с госучастием являются стабильными и могут гарантировать сохранность средств, то коммерческие, у которых Центробанк чуть ли не раз в неделю отзывает лицензии, под вопросом. Тогда покупатели новостроек рискуют стать не только обманутыми дольщиками, но и обманутыми вкладчиками,– предостерегает собеседник.

Дмитрий Рудзит. Фото: economicsandwe.com

Между тем в 2015 году вступили в силу поправки в закон «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ», согласно которым средства на этих счетах страхуются в размере до 10 млн руб. И тогда возникает резонный вопрос о финансовых рисках застройщиков, который пока остается открытым, отмечает финансовый эксперт Дмитрий Рудзит.

Некоторое недоумение вызывает и расширение функций и полномочий банков. Чтобы осуществлять контроль над расходованием средств, сотрудники кредитной организации должны владеть всей информацией о поставщиках, подрядчиках и субподрядчиках, отслеживать совершаемые сделки.

– Вы представляете, насколько должен увеличиться штат работников, чтобы обрабатывать все документы?  С учетом объемов строительства в России штат «Сбербанка» или, допустим, ВТБ должен увеличиться приблизительно на 30 тыс. человек. Фактически новая структура банка должна заменить службы заказа и технического надзора застройщиков. Уверен, банки тоже пока не готовы на это пойти, – считает Иван Зорин.

Дмитрий Рудзит прогнозирует два варианта развития событий: либо банковский контроль будет формальным, либо эти функции кредитные организации отдадут на аутсорсинг, что приведет к значительному удорожанию строительства и замедлению расчетов по платежным поручениям застройщиков. Также на цене «квадрата» скажется переход на эскроу-счета, считает эксперт, поскольку по новой схеме компании обяжут брать кредиты у банков, тогда как при прямых расчетах с покупателями жилья деньги доставались «бесплатно».

РЫНОК ПРОСЯДЕТ, И ЦЕНЫ ВЫРАСТУТ

Проблема обманутых дольщиков уже не первый год стоит костью в горле у власти. Против долевого строительства неоднократно высказывался сити-менеджер Уфы Ирек Ялалов, который всецело поддерживает поправки, надеясь, что при проектном финансировании эта проблема исчезнет.

– Возможно небольшое подорожание квартир, но это компенсируется уверенностью покупателей в том, что они не потеряют свои деньги и получат жилье в срок, – подчеркивал господин Ялалов. – Мы надеемся, что благодаря нововведению будет поставлен надежный барьер к появлению новых обманутых дольщиков.

Между тем большинство опрошенных застройщиков не понимают, как закон будет работать на практике, и недовольны увеличивающейся финансовой нагрузкой.

– На застройщиков наложили множество отчислений: в компенсационный фонд, отчисления страховых резервов, страхование самих строек, – согласен Дмитрий Рудзит.

«Пока идет игра в одни ворота», отмечает Эдуард Камалетдинов, выразив коллективную надежду своих коллег на принятие новых поправок, которые устроят большинство игроков рынка. По его словам, сейчас застройщики формируют разные инициативы. Они уверены, что существующие правила игры оптимальны.

– Чистка на рынке уже произошла, устранены риски, которые могут появиться у участников долевого строительства. Например, застройщик должен иметь уставный капитал, пропорциональный площади строящегося жилья. Но новые меры избыточные и приведут к тому, что появятся обходные схемы, – уверен господин Камалетдинов.

Чтобы отдалить необходимость вживаться в предлагаемые обстоятельства, они

«запрыгивают на три ближайших года в проекты» и запасаются разрешениями на строительство. Как результат, обещают застройщики, в ближайшие два года будет всплеск, а к 2020–2021 годам рынок просядет, цены вырастут – насколько, никто прогнозировать не берется. Здесь слишком много факторов: как изменится законодательство, сколько компаний уйдут с рынка.

Иван Зорин отмечает, что даже без эскроу-счетов до конца текущего года ожидается подорожание квадратного метра на 20–30%. Через три года его стоимость увеличится минимум в два раза.

– Застройщики на протяжении трех лет держали цены на прежнем уровне вне зависимости от увеличения стоимости материалов, валютных колебаний и продавали квартиры по цене за «квадрат», которую диктовал рынок. Корректировки еще не было, девелоперы просто выжидали. Цены поднимались, но медленно. Сейчас будет более резкий подъем, – уверен господин Зорин.

Оставьте отзыв

Please enter your comment!
Пожалуйста, введите здесь свое имя