С апреля этого года вступили в силу поправки в Жилищный кодекс РФ, позволяющие собственникам жилья заключать прямые договоры со всеми ресурсоснабжающими организациями. За управляющими компаниями сохранился сбор платежей за общедомовые нужды, что, по мнению участников рынка, многих приведет к банкротству. Эксперты пока прогнозируют сокращение числа УК на 10%. Стремясь выжить, УК намерены добиваться повышения нормативов потребления ресурсов. И в этом они нашли поддержку у поставщиков, с которыми конфликтовали несколько лет подряд.

Нормативы потребления коммунальных ресурсов на содержание общего имущества стали точкой примирения ресурсников и УК. На рабочем совещании в Торгово-промышленной палате республики они пришли к выводу о том, что это общая проблема, и решили даже написать коллективное обращение в Госкомитет по тарифам с просьбой об увеличении нормативов. Проект этого письма, как выяснилось, уже разработал «Башэнергосбыт». Насколько необходимо увеличить нормативы, участники совещания не уточнили, отметив лишь, что, например, по горячему водоснабжению их не должно быть в принципе, так как оно не используется в технологических целях.

В Башкирии практика прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями существует уже не первый год, и прежде всего, с энергетиками. Однако теперь право собственников жилья заключать договоры на поставку услуг со всеми ресурсниками закреплено законодательно. Таким образом, управляющие компании исключаются из денежных потоков, поступающих от граждан, а значит, лишаются существенной статьи доходов. Они будут получать деньги за оказанные ими услуги, а также продолжат осуществлять сбор платежей за содержание общедомового имущества. Впрочем, и здесь все не так просто. Общедомовые нужды, или ОДН, многие годы были одной из самых болезненных тем в ЖКХ. Многие УК списывали в ОДН собственные долги перед ресурсниками и другие сторонние затраты. Фактически никто не понимал, как он рассчитывается, жильцы отказывались платить. С этого года ОДН включен в строку о содержании жилья.

А ПЛАТИТЬ ТАК И НЕЧЕМ

Управляющим организациям, как и следовало ожидать, проще не стало. Как утверждают представители УК, средств рассчитываться перед поставщиками услуг по статье «Содержание» тоже недостаточно. Нормативы рассчитаны Госкомитетом по тарифам Башкирии по разным категориям домов, но на практике собранных средств не хватает для расчета с поставщиками, отметила директор УО ООО «ЖЭУ-8» г.Салавата Людмила Калинина.

– При нормативе потребления холодной воды 0,0393 кубометра у нас фактический показатель составляет 0,29, то есть фактически в восемь раз больше норматива, который нам сегодня предлагается, – привела она пример, подчеркнув, что холодное водоснабжение в принципе «провальная позиция» для всех УК. – Мы начислили по нормативу, а заплатили в восемь раз больше, чем начислили. По электроэнергии в пятиэтажных домах, где только свет и домофон, при нормативе 0,339 киловатт в час фактическое потребление 0,74.

В том, что управляющие компании часто не доплачивают за ресурсы, отпускаемые на общедомовое имущество, поставщики больше их не винят. По словам заместителя гендиректора ООО «ЭСКБ» («Башэнергосбыт») Виталия Мазура, компания является «вторичным получателем этой проблемы». Он подчеркнул, что понимает, что УК не может получить нужные суммы из-за заниженных нормативов.

– Рост дебиторской задолженности у нас стремительный, – констатировал господин Мазур. – Только по Уфе восемь управляющих должны нам 600 миллионов. Если говорить о переходе на прямые договоры, в принципе нам, конечно, удобнее вместо 20 тысяч лицевых счетов иметь один с управляющей компанией. То, что нормативы не соответствуют, я подтверждаю.

Низкие нормативы, как считают представители управляющих компаний, усугубляют и другие проблемы. Одна из главных – недостаточно точные приборы учета. Многие несоответствия в показаниях, как отметили участники рабочего совещания, возникают именно из-за технических недоработок. Кто-то высказал предложение законодательно обязать собственников устанавливать приборы учета за свой счет. Впрочем, предложение тут же было отвергнуто: директора УК заявили, что это нереально, и собственники платить за точные системы учета не согласятся никогда. Они, по словам участников совещания, напротив часто способствуют искажению данных, например, устанавливают магниты. В целом, как заметили все присутствующие, «ответственности у собственников никакой нет», а подход законодателей в плане жилищного права «чисто популистский». По этой причине на рабочем совещании решено было «в отдаленной перспективе» разработать обращение к законодателям для того, чтобы те повысили ответственность потребителей ресурсов.

Кроме того, жаловались друг другу игроки рынка, после перехода на прямые договоры многие вопросы остались не урегулированными. Так, например, законодательно до сих пор не прописано, кто будет собирать и передавать информацию поставщикам об объемах потребления коммунальных ресурсов.

НА РЫНКЕ УК ГРЯДУТ ПЕРЕМЕНЫ

Впрочем, пока коллективное письмо в Госкомитет не поступило, управляющим компаниям придется работать в суровых реалиях по действующим нормативам и прямым договорам. На прошедшем совещании прозвучали опасения, что прямые договоры  для УК – это прямой путь к банкротству. Осложняются условия работы для УК и тем, что с января этого года ужесточились принципы их лицензирования. Так, закон теперь позволяет изымать дома во внесудебном порядке, если УК допустила «грубые нарушения лицензионных требований».

Федеральные власти ожидали, что с принятием закона количество управляющих компаний на рынке начнет сокращаться, но, как показывает практика, закон так и не заработал. В Госкомитете по жилищному и строительному надзору Башкирии признали, что пока не используют представленные законом возможности, не уточнив причину. В результате количество лицензий, выданных управляющим организациям с начала года, напротив, выросло.

Директор уфимского ООО «Хозяин дома» Наталья Караваева считает, что изменение нормативов потребления проблему не решит, так как поставщики «в принципе не выставляют счета по нормативам», а полный переход на прямые договоры, по ее словам, ставит УК «в непонятную ситуацию».

– «ЭСКБ», например, выставляет счета таким образом: они берут показатели общедомового учета, вычитают то, что попало в базу от 25 числа от жителей, – поясняет госпожа Караваева. – По нашим расчетам реальное потребление электроэнергии на одну пятиэтажную «хрущевку» выходит на общую сумму около 1 тыс. руб., а «Башэнергосбыт» выставляет счет в 5–6 тыс. на дом. Поэтому нормативы тут не причем, для них это филькина грамота. С 1 октября на прямые договоры перейдут и поставщики тепла, и я думаю, ситуация будет такая же. Никто ничего не будет рассчитывать по нормативам. Что касается самого перехода, для меня эта ситуация непонятная. Квитанции рассылает РСО, а жители должны передавать показания мне. Так что для управляющих компаний ничего не меняется, но они теряют деньги.

Общественник, создатель сайта ufacity.me Вадим Беляков считает, что УК стремятся повысить нормативы лишь потому, что это для них простой и легкий путь дальнейшей работы.

– Есть действительно люди, которые потребляют ресурсы больше, чем оплачивают, за этим как раз и должна следить управляющая компания, – рассуждает общественник. – Но они это не делают своевременно. Им проще сказать: «Норматив маленький, давайте мы его повысим». Снятие показаний со счетчиков – их обязанность, и даже если вдруг они не могут их получить, есть установленный законом порядок. Пусть обращаются в суд. Это, конечно, требует определенных временных затрат, поэтому им удобнее этого не делать, а переложить всю ответственность на жителей. Управляющие компании просто не хотят нормально делать свою работу.

С господином Беляковым согласен и руководитель регионального центра общественного контроля в сфере ЖКХ Анатолий Дубовский. По его словам, УК, получив повышенный норматив, «свесят ноги, перестав заниматься своими прямыми обязанностями».

– Когда рабочая группа минЖКХ и Госкомитета по тарифам рассчитывала нормативы на СОИ (содержание общедомового имущества.Прим. ред.), я спрашивал управляющие компании, на сколько они хотят повысить норматив, – на 5 или 10%, – говорит господин Дубовский. – Они отвечали, что на 80%. Они просто хотят спокойной жизни. Сейчас менять норматив без серьезных на то оснований никто не будет. Поэтому управляющие компании должны заниматься энергосбережением. Их совместная задача с собственниками – уменьшить размер платежа. Но для этого не надо ждать понижения тарифов: они как росли, так и будут расти. Управляющие компании помимо этого не должны концентрироваться на сборе средств на СОИ. Они должны развиваться, расширять перечень оказываемых услуг.

После полного перехода на прямые договоры, рынок УК до конца года может сократиться на 10%, считает руководитель Ассоциации управляющих компаний и ТСЖ, депутат Госсобрания Рустем Мусабиров. Те же компании, которые останутся на рынке, по его мнению, смогут нормально работать, собирая платежи за содержание общего имущества, «при условии, что будут работать открыто и честно».

– Управляющие компании, которые уже имеют большую задолженность перед ресурсоснабжающими организациями, просто не смогут с ними рассчитываться, – рассуждает господин Мусабиров. – Поэтому они будут либо банкротиться, либо просто уходить с рынка. В дальнейшем можно ожидать как укрупнения управляющих компаний, так и, напротив, их раздробления. Все будет зависеть от того, как рынок отреагирует на полный переход на прямые договоры.

Депутат Госдумы России от Башкирии Павел Качкаев считает, что сегодня законодатели разработали «нормальный инструмент, по которому можно работать».

– В законодательстве сегодня разработано множество вариантов оплаты содержания ОДН, и если управляющая компания считает, что нормативы недостаточны, она должна выходить к жителям, доказывать, что это так, приводить расчеты, – поясняет господин Качкаев. – На общем собрании собственники могут принять любое решение. А говорить о том, что нормативы занижены, проще всего. Но с жителями они работать не хотят, проще писать письма. 

По мнению господина Качкаева, условия игры на рынке ужесточены лишь для тех УК, которые «ведут себя беспардонно».

– С момента изменения законодательства (изменения принципов лицензирования.Прим.ред.) с рынка из 21 тысячи ушло 538 компаний и 15 лишили лицензии через суд. Это смешные цифры, поэтому об ужесточении законодательства речи быть не может.

Оставьте отзыв

Please enter your comment!
Пожалуйста, введите здесь свое имя