Территориям вокруг Сергиевского собора грозят в ближайшие несколько лет кардинальные перемены. ГК «Жилстройинвест» разработала девелоперский проект развития квартала, ограниченного улицами Менделеева, Бехтерева и Пирогова. И хотя публичные слушания по проекту планировки и межевания, которые состоялись 3 апреля в отеле Sheraton, признаны администрацией Уфы положительными, вокруг проекта разгораются нешуточные страсти.

Конференц-зал «Нуриев» был полон: обсудить проект пришли 107 человек, из них 23 выступающих. Слушания длились почти три часа. Проект презентовал Юрий Киселев, руководитель проекта застройки от заказчика ООО «Торгово-сервисный дом «Дружба» (ТСДД). Он признал, что «Дружба» была создана специально под проект: она будет оформлять документацию и выкупать объекты у частников. Непосредственно строить будет«Жилстройинвест» – «один из партнеров» ТСДД.

– Если бы сразу зашел «Жилстройинвест» и показал, что он скупает здесь дома и участки, проекта бы не было, потому что цены бы сразу взметнулись, – пояснил на слушаниях Киселев.


• ООО «Торгово-сервисный дом «Дружба» зарегистрировано в 2014 году, уставный капитал 10 тыс. руб. Основной вид деятельности – снос и разборка зданий.
• ООО «ГК «Жилстройинвест» работает на рынке Уфы с 1997 года. Уставный капитал 10 тыс. руб. По данным Единого реестра застройщиков, в настоящее время компания строит более 98 тыс. кв.м жилой недвижимости. В Уфе ГК возводит три крупных жилых комплекса «Тихая роща-2», «Аристократ» (премиум-класс), IdelTower (бизнес-класс).


 

Стоит отметить, что проект идет вразрез с генпланом города. Согласно документу, на этом участке запланировано продолжение улицы Коммунистической. Застройщик же формирует новый квартал, ограниченный улицами Менделеева, Бехтерева, Большой Московской и Айской, без учета этих планов.
Главный архитектор Уфы Олег Байдин с этим согласен, продолжение ул. Коммунистической в генплане, по его словам, было заложено «механически», и ее «здесь никогда не будет».

ЗАСТРОЙЩИК vs ЧАСТНЫЕ СОБСТВЕННИКИ

Многие дома в квартале построены несколько десятков лет назад, но их владельцы не готовы расстаться с ними по рыночной цене. Фото: Владимир Ковальчук.

Между тем вокруг проекта развиваются сразу несколько линий конфликта. Одна из них генерируется попавшими под расселение. «Дружба» выкупает землю под домами по рыночной стоимости, однако довольны далеко не все. Многие собственники выставляют за свои участки цену, которую застройщик платить не готов. Так, 62-летний Георгий Кравец, житель дома по ул. Бехтерева, 4, требует 20 млн руб. плюс компенсацию за «нежелание уезжать отсюда». В то же время жительница ул. Пирогова, 7 Ольга Насибуллина с двумя детьми может рассчитывать только на 1,3 млн руб.
По оценке уфимской компании «Консалт», стоимость сотки земли в этом районе Уфы варьируется от 2 до 3 млн руб.

ЗАСТРОЙЩИК vs ЖИТЕЛИ СОСЕДНИХ ДОМОВ

Недовольство высказывают и жители прилегающих кварталов. Девелопер пообещал в рамках проекта построить несколько социальных объектов: детский сад на 70 человек, «террасированное видовое общественное пространство» с детской и спортивной площадками вдоль реки Сутолоки и детскую площадку на месте замороженной стройки на участке между улицами Бехтерева, 10/2 и Менделеева, 5/1. Обещания встретили скептически: перечисленные объекты не вошли в проектируемый участок и запланированы на перспективу, насколько далекую – неизвестно. А расположенные поблизости детский сад и Аксаковская гимназия, утверждают местные жители, переполнены. На предложение из зала объединить проекты жилого комплекса и социальных объектов, представители компании ничего не ответили.

– Любой застройщик – это коммерческая организация, и у нее есть определенные финансовые планы и обязательства перед дольщиками. Если мы берем на себя обязательства, то только те, которые мы на 100% можем исполнить вне зависимости от любых обстоятельств, – пояснил позицию застройщика начальник отдела маркетинга «Жилстройинвеста» Иван Зорин, подчеркнув, что на всех других своих объектах застройщик полностью выполнял свои обязательства.

Идея построить детскую площадку на берегу Сутолоки тоже не встретила одобрения. Житель дома по ул. Сун-Ят-Сена, 7 Павел Лаптев заметил, что сейчас река «по сути, городской ливневой коллектор», рядом с которым «даже находиться невозможно».

ЗАСТРОЙЩИК vs МЕСТНЫЙ БИЗНЕС

Встречать гостей столицы региона будут три исполина.

Еще один острый вопрос, возникший в процессе слушаний, – вероятность карстовых провалов. Улица Бехтерева расположена на краю оврага, и, как признал господин Киселев, угроза оползня при увеличении нагрузки вполне реальна. При этом он поспешил заверить, что ТСДД предварительно заказала изыскания у уфимского ООО «Архстройизыскания». Как показали исследования, «серьезных ошибок и замечаний» эксперты не выявили и одобрили возведение 35-этажной высотки.

Эти выводы вызвали немало сомнений, многие жители заявили, что их дома уже «ползут». Пенсионерка Мария Белякова напомнила, что еще в 1973 году снесли городскую больницу №2 из-за того, что та «ушла в землю». На этот довод директор «Архстройизысканий» Владимир Камалов ответил, что это «прекрасная площадка».

– На этой площадке никакого карста нет, – заявил он, пытаясь успокоить недовольных горожан. – Мы пробурили там скважины до 100 м. Эта площадка пятой категории (крепкий глинистый сланец, некрепкий песчаник и известняк), прекрасная площадка. Этот оползень называется оплывина (смещение маломощного слоя почвы до глубины не более 1 м по склону вследствие перехода их в текучее состояние при насыщении талыми дождевыми или подземными водам. – Прим.ред.).

Для пущей убедительности представители компании сообщили, что сейчас проходит дополнительная экспертиза участка, заказанная Научно-исследовательскому институту оснований и подземных сооружений им. Н.М. Герсеванова (Москва).
Впрочем, были озвучены и прямо противоположные данные. Один из противников проекта – компания «Брют». Общество владеет офисным зданием площадью 7 тыс. кв.м на ул. Бехтерева (единственный арендатор – ООО «РН-УфаНИПИнефть». – Прим.ред.), построенным в 2007 году. Представитель компании сообщила, что, узнав о планах застройки, заказала геологическое исследование. Заключение ООО «Уральское горно-геологическое агентство» (УГГА) направлено в горсовет Уфы. В нем, в частности, говорится, что территория «развита в пределах депрессий карстового происхождения», участок испытывает «тектонические подвижки». В качестве доказательств приведены факты «провалов и разрушений зданий на ул. Сочинской».

– В сложившейся ситуации целесообразно рассмотреть возможность проведения склоноукрепительных работ в устье реки Сутолоки, – говорится в письме в горсовет за подписью директора УГГА Владимира Кочергина. – Любые новые проекты застройки данной территории разумно подвергать тщательной экспертизе, к которой привлекать авторитетных специалистов организаций, дорожащих своей репутацией.

Технический директор ООО «Проект-изыскания» Анатолий Травкин (компания разрабатывала вторую по счету карстовую карту Уфы в 2013 году) тем не менее уверен, что опасности будущее строительство не представляет.

– Карстовые процессы активны около Сутолоки в районе ул. Сочинской, но дальше активность ниже, – поясняет господин Травкин. – Согласно карстовой карте, там действительно грунты пятой категории, и строить там можно. Если все изыскания и противокарстовые мероприятия будут проведены качественно, это даст практически 100% гарантию, что и новые здания, и существующие будут стоять хорошо.

ЗАСТРОЙЩИК vs ПАМЯТНИКИ АРХИТЕКТУРЫ

Памятник архитектуры Дом Шепелевых выявлен в 2002 году. Фото Владимир Ковальчук.

Еще одна линия конфликта развивается вокруг объектов культурного наследия: Сергиевской церкви на ул. Бехтерева, 2 и дома Шепелевых на ул. Бехтерева, 4. Оба выявлены до 2002 года, но в Реестр объектов культурного наследия не внесены. По закону, застройщик снести их не может, но отсутствие охранного статуса позволяет не ограничивать этажность застройки. Если объекты включат в реестр, автоматически установленная охранная зона в 100 м поставит под угрозу весь проект.

14 февраля 2018 года горсовет Уфы снял ограничения по историко-культурным требованиям на этой площадке (они устанавливаются на участках с памятниками любого статуса. – Прим.ред.). По данным RBtoday, неизвестные лица пытаются убедить местных жителей, что горсовет нарушил действующее законодательство. Якобы депутаты приняли решение в одностороннем порядке, хотя на самом деле должны были согласовать его в Госохране и Минкультуры РФ, как того требуют Градостроительный кодекс РФ и ФЗ «Об объектах культурного наследия». Как рассказал RBtoday один из активистов, «письмо (о допущенном нарушении.– Прим.ред.) кто-то прислал на почту».

Между тем в Главархитектуре города заявили, что согласование в принципе не требовалось. Чиновники сослались на тот же ФЗ «Об объектах…», который, как следует из ответа на запрос RBtoday, требует подобных согласований,только если спорный участок является территорией исторического поселения федерального или регионального значения.

Эксперт по исторической застройке Александр Лебедев, комментируя действия городских властей, отметил, что «это данность, вызванная нежеланием власти сохранять архитектурный облик города».

Источник RBtoday сообщил, что Госуправление по охране памятников готовило объекты на экспертизу на предмет включения в реестр. Руководитель ведомства Ильгам Фаткуллин выносил внутреннее распоряжение о завершении этой работы до 15 июля. Впрочем, в Госуправлении эту информацию не подтвердили. В ответе на запрос RBtoday чиновники заявили, что экспертиза на включение в реестр проводится по инициативе заказчика проекта, сославшись на положение российского правительства о государственной историко-культурной экспертизе.


Как на самом деле 
«Экспертиза проводится по инициативе заинтересованного органа государственной власти, органа местного самоуправления, юридического или физического лица (заказчик) на основании договора между заказчиком и экспертом (п.6 Постановления Правительства РФ «О положении о государственной историко-культурной экспертизе» № 569 от 15 июля 2009 года).


По мнению собеседников RBtoday, такой ответ ведомства, скорее всего, означает, что «Госуправление договорилось с застройщиком». В итоге застройщику дан карт-бланш вести застройку с учетом старинных зданий или нет.
Иван Зорин не смог ответить на вопрос, готов ли застройщик проводить экспертизу.
Активист движения «Архзащита Уфы» Владимир Захаров на слушаниях предложил застройщику вынести данный проект на обсуждение общественного совета (при Госуправлении. – Прим.ред.), но пока никаких действий не предпринято. Он отметил, что в Уфе есть примеры, когда застройщики заказывали экспертизы на предмет включения в реестр, но полагает, что «Жилстройинвест» пойдет уже проторенным путем.

– У меня складывается ощущение, что это выльется в нечто среднее, – говорит господин Захаров. – Они уже договорились с церковью, и по другому объекту тоже договорятся: само здание не снесут, но высотная застройка все испортит, исторический ландшафт однозначно.

Александр Лебедев также сомневается, что застройщик будет делать экспертизу.

– Наличие выявленных объектов культурного наследия позволяет горсовету менять правила застройки земель, другое дело, что они могли бы этого не делать, – говорит господин Лебедев. – Но проблема в том, что у города фактически нет позиции о том, что памятники архитектуры надо сохранять, политической воли республиканских властей тоже нет. У Госуправления по охране не достаточно рычагов для влияния на город: все, что они могут,– это защищать здания от сноса, присваивая им статус выявленных. В итоге имеем то, что имеем.

Сергиевский собор уже через несколько лет может оказаться в окружении небоскрёбов. Фото: Владимир Ковальчук.

Уфимская епархия РПЦ проект высотной застройки поддержала, но не сразу. По данным источника RBtoday, епархия обращалась в Госуправление по охране памятников в начале марта с просьбой включить храм в реестр, и ведомство распорядилось подготовить справку по объекту для экспертизы. Однако через месяц чиновникам пришло письмо с просьбой приостановить эти работы. Как выяснилось в процессе слушаний, застройщик предложил епархии помощь в реализации социальных проектов.

Митрополит Уфимский и Стерлитамакский Никон оценил проект как «удачный». На слушаниях он рассказал, что девелопер планирует передать епархии несколько малоэтажных зданий. Одно из них отдадут под бесплатный кризисный центр для женщин, оказавшихся в сложной жизненной ситуации, другое, на 100 кв.м, – поднесколько спортивных залов для подростков и детей. Также застройщик пообещал передать епархии в собственность аллею-сквер вокруг храма площадью 1,6 тыс.кв.м.
Позиция духовенства не нашла понимания у ряда участников публичных слушаний. По их словам, епархия «должна защищать в том числе и архитектуру (старинную. – Прим.ред.)», и всех проживающих на этой территории. Общественная активистка Тамара Хабибуллина и вовсе заявила, что храм будет выглядеть «уничижительно» на фоне высотных зданий.

А РЕЗУЛЬТАТ ПОЛОЖИТЕЛЬНЫЙ

Между тем публичные слушания признаны состоявшимися. Хотя депутаты и признали, что большинство выступавших было против: 21 из 35, они сообщили о дополнительных 309 письменных обращениях, которые и дали в итоге положительный результат.

После публичных слушаний недовольные жители 22 домов по улицам Бехтерева, Менделеева и Большой Московской направили два обращения главе региона Рустэму Хамитову. Они просят его «незамедлительно вмешаться и остановить… захват земли органами власти совместно с застройщиком». Вместо высоток граждане настаивают на строительстве детского сада и поликлиники. Кроме того, они написали о нарушениях горсовета, о которых узнали от неизвестных лиц. Обращения подписали более 300 человек. В приемную главы письма передал политтехнолог Габдулла Хамитов, который, по его словам, проживает в одном из домов по ул. Бехтерева.

Несмотря на активную критику, «Жилстройинвест» намерен сохранить нынешнюю конфигурацию проекта.

– Есть определенная экономика, которая просчитана по данному жилому комплексу с учетом сетей, благоустройства, укрепления склона, а это очень большие затраты, – пояснил начальник отдела маркетинга компании Иван Зорин. – То количество этажей, которое там (в проекте. – Прим.ред.) есть, это минимальное, что можно туда заложить с учетом реальной прибыли компании и расходов, которые она понесет.

Генеральный директор агентства недвижимости «САН» Рустэм Камалов уверен, что из-за завершения работ на действующих объектах компания приложит все усилия, чтобы реализовать проект, и даже пойдет на снижение этажности, правда, незначительное.

–Застройщик заточен под высотное строительство, и для внешнего облика города это снижение, даже если оно произойдет, принципиально ничего не изменит: все равно это будут высотки. Что касается социальных объектов, если бы они действительно планировали их построить, они бы однозначно внесли их в один проект. Я не припомню, чтобы этот застройщик строил какие-либо социальные объекты в рамках своих проектов, – отметил он.

«Масштабность вызывает много вопросов» у управляющего партнера ArtEstateGroup Роберта Тагирова. По его словам, проект до 100 м высотой «в несколько раз дешевле строить и проще продать».

–Здания высотой более 100 м классифицируются как уникальные, требующие сложнейших экспертиз, технологий строительства и материалов, – поясняет господин Тагиров. – Себестоимость строительства может возрасти в 3 – 4 раза от стандартной по Уфе – до 120 – 150 тыс. за «квадрат». Я считаю, к таким ценам на жилье Уфа не готова. Поэтому, думаю, они снизят высоту самого высокого объекта до 30 этажей, остальные останутся на прежнем уровне.

5 КОММЕНТАРИИ

  1. В заключении о слушаниях по застройке данного квартала от 2014 года были данные только о выступавших: 8 проголовало за, 6 — против, итог — положительный. Мы и предположить не могли, что надо было еще и письмами закидать администрацию до начала новых слушаний. 309 писем в поддержку проекта — НЕ ВЕРЮ! Да даже если и правда нашлось столько граждан, которым понравился проект и которые не поленились написать об этом, то это уже не публичные слушания, а письменный опрос получается.
    Большинство граждан, проживающих в этом квартале, не просто против конкретно этого проекта, они против ухудшения качества жизни, которое последует после сдачи небоскребов.
    Уверен, что абсолютно все проголосовали бы за, если бы в этом кварале решилась бы проблема с детсадами, школами, спортивными площадками, парковками.

  2. Как же сильно нужно не любить свой город чтобы предложить такой проект! Уникальное, Богом данное, расположение данного ландшафта должно подчеркнуть красоту нашего города. Мечеть, Покровская церковь, Монумент Дружбы, Сергиевская церковь — создают неповторимый облик и историческую ценность. К сожалению, у городских властей нет единого видения развития этого района. Все это может привести к обезличиванию и превращению исторической части города в груду бетона!

  3. К сожалению уже так, уже груда бетона. Как было раньше красиво заезжать в Уфу со стороны аэропорта. Зелень, река, возвышение над рекой слева (Салават Юлаев, правительство) и справа в районе улицы Некрасова. Сейчас построенные высотки эту «гору» выровняли и ее уже нет. На горе действительно груда бетона. Все уплотнено дальше некуда. Монумент дружбы пересечение больших транспортных потоков. Будущий Кузнецовский затон второе сипайлово. Строят набережную здесь же. К этой набережной ни одного тротуара. Как можно прогуливаться вдоль автомагистралей где грязь и шум? Сочинская, менделеева, пугачева это самые настоящие автомагистрали и с каждым годом все хуже. Микрорайон «Дружба-2» тоже передают под многоэтажную застройку. А пока не передали все возможные мелкие застройщики спокойно получают разрешения и строят точечные одноподъездки по 20 этажей по среди частных домов. Наплевав на всех, как жителей так покупателей квартир. Посмотрите из последнего на построенную глыбу Кавказская 12, строящееся ЖК Чистое небо по Кавказкой 17 с квартирами в 20 кв. м.

Оставьте отзыв

Please enter your comment!
Пожалуйста, введите здесь свое имя