Девелоперские проекты в Уфе могут получить дополнительную социальную нагрузку в виде школ и детских садов. Врио главы Башкирии Радий Хабиров призвал разобраться в условиях передачи застройщикам территорий под комплексную застройку. В частности, его возмутило отсутствие четких требований по возведению соцобъектов. Между тем эксперты отмечают, что по федеральному законодательству обязать застройщика строить такие объекты власти не могут, а сами девелоперы прогнозируют как результат рост цен на жилье.

Врио главы Башкирии Радий Хабиров вчера на оперативном совещании в правительстве поручил разобраться с отсутствием социальных объектов в Уфе, которые по договорам о развитии территорий должны были построить компании-застройщики. Согласно докладу секретаря межведомственного совета общественной безопасности Башкирии Алексея Касьянова, в Уфе действуют 47 договоров о развитии застроенной территории и пять договоров комплексного освоения. По отдельным территориям предусмотрено строительство детсадов, школ, поликлиник. При этом обязательства застройщиков в условиях торгов и в договорах развития сформулированы неконкретно: без определения точных сроков проектирования, строительства и передачи объектов в муниципальную собственность.

– Ни по одному из заключенных договоров проектирование или строительство социальных объектов застройщиками не осуществлено, дополнительные соглашения о строительстве и их передачи городу не заключены. Более того, зачастую территория, предназначенная под размещение школ и детсадов, от прав третьих лиц не освобождена, то есть сказки рассказывали, – подчеркнул руководитель региона.

По его словам, действующие договоры не содержат четких требований к застройщикам, что позволяет им уклоняться от исполнения обязательств. При этом в администрации Уфы практически отсутствовала претензионная работа с компаниями, отметил врио главы. Он привел в пример спор мэрии с компанией «Норд» ГК «Третий трест». Арбитражный суд принял решение в пользу застройщика, когда возник вопрос о его социальных обязательствах, напомнил господин Хабиров. Мэрия, по его словам, не обжаловала решение суда первой инстанции, «что свидетельствует о ненадлежащем исполнении курирующих сферу должностных лиц защиты интересов жителей города». Руководитель региона дал поручение Алексею Касьянову передать эти материалы в республиканскую прокуратуру.

– Ульфат Мансурович, – обратился Радий Хабиров к главе администрации Уфы. – В этой части вам досталось тяжелое, нехорошее наследство.

Врио главы выразил уверенность, что прокуратура «нас поддержит». Поручил Ульфату Мустафину принять «правильные» кадровые решения, найти людей, «которые будут защищать интересы города, будут работать и возвращать то, что нам положено». И.о. вице-премьера по строительству Раифу Абдрахимову господин Хабиров дал понять, что ждет системных решений, «как мы дальше будет работать с жилищным строительством»: «дома строят, потом застройщики уходят, и мы ничего не получаем», подчеркнул руководитель республики.

– Мы не должны, конечно, убить жилищное строительство. Но я помню один этап в истории Москвы, когда начали наводить порядок со строительством. Да, в какой-то момент мы, может быть, даже рухнем по количеству вводимого жилья, но зато потом выстрелим в разы. Это будут дома не такие, что там проехать невозможно, я уже не говорю про школы, садики. Это будут нормальные дома, где люди по-человечески будут жить, – заключил Радий Хабиров.

По данным сайта stroikyufy.ru, в Уфе на сегодня ведется строительство более 170 домов. Социальных объектов на карте около 40, из них пять детских садов, четыре спортивных объекта. В основном же под соцобъектами понимается реконструкция лечебных и образовательных учреждений.

Практика показывает, что застройщики часто не спешат возводить соцобъекты, закладывая их во вторую очередь проекта, а порой и вовсе проектируют квартал без них. Так, в девелоперском проекте развития квартала, ограниченного улицами Менделеева, Бехтерева и Пирогова, ГК «Жилстройинвест» социальных объектов нет вовсе. На публичных слушаниях жителям было обещано, что рядом с новым кварталом построят детсад на 70 мест, «террасированное видовое общественное пространство» с детской и спортивной площадками вдоль реки Сутолоки и детскую площадку на месте замороженной стройки на участке между домами Бехтерева, 10/2 и Менделеева, 5/1. Однако все эти объекты застройщик в разработанный проект не внес, отложив их на перспективу и пообещав включить во вторую очередь проекта.

В похожей ситуации оказались и жильцы ЖК «Парковый», строительство которого ведется на улице Зорге. По словам собственников квартир, на старте продаж в 2010 году им показывали проект, который включал строительство детсада на 60 мест во дворе со стороны лесопарковой зоны. Позднее, впрочем, выяснилось, что покупателям показывали не проект развития территории, а генплан города. Через семь лет на месте, где обещали построить детсад, начали рыть котлован под запроектированную многоэтажку в 28 этажей. Через суд собственникам удалось добиться отзыва разрешения на строительство. Однако затем застройщик смог получить разрешение на строительство автопаркинга и зарегистрировать право собственности на недостроенный объект.

По словам заместителя гендиректора ГК «СУ-10» Эдуарда Камалетдинова, в «Парковом» у компании изначально не было обязательств строить детский сад.

– Мы получили этот участок в аренду за счет того, что достроили дом с обманутыми дольщиками на Чернышевского, 14. В аукционной документации была формулировка, что мы имеем право запроектировать и построить детский сад. Но это не было обязанностью, а если бы было, мы бы в этот проект не пошли. Такое строительство неизбежно отразилось бы на ценах. Один детсад обходится от 100 до 200 млн руб. У нас там три дома на 27 тыс. «квадратов», детский сад увеличивает стоимость квадратного метра в среднем на 10 тыс. руб. за метр.

По мнению господина Камалетдинова, в целом практика возведения соцобъектов в рамках проектов развития территорий не сложилась из-за высокой себестоимости строительства. Он указывает, что у компаний нет экономической возможности строить отдельно стоящие школы и детские сады.

– Такой практики, когда застройщик строит детский сад или школу и передает ее безвозмездно республике, я не припомню, – говорит собеседник. – Сделать это не позволяет экономика. Стоимость квадратного метра в центре Уфы очень высокая, себестоимость строительства нерезиновая. И тем более, если у застройщика есть социальная нагрузка в виде расселения жилья, строить еще и социальные объекты просто невозможно. А кроме того, в центре города для этого уже практически не осталось свободных площадок.

По словам владельца ООО ГК «ПСК-6» Андрея Носкова, до настоящего времени муниципалитет не просил его строить социальные объекты, потому что «видимо, не было необходимости».

– Ко мне с подобными просьбами город не обращался, видимо, не было необходимости, – говорит господин Носков. – И в договорах развития территории обязанность стоить социальные объекты прописана не была. Но раз врио главы региона говорит, что это надо делать, наверное, он прав, и это надо делать, хотя, возможно, это отразится на цене квадратного метра. А если республика или город будут помогать, это можно и нужно сделать. Поддержка со стороны властей может быть самой разной, вариантов множество, в их числе – свободные площадки, инфраструктура, инженерные коммуникации. Думаю, строительный комплекс к такой работе готов.

Гендиректор Фонда развития городских проектов, бывший помощник бывшего вице-мэра Уфы Владимир Барабаш сообщил, что еще в середине нулевых на федеральном уровне были приняты ряд поправок в градостроительное законодательство, которые дали возможность девелоперам уйти от обязательного строительства соцобъектов. Также, по его словам, в 2014 – 2015 годах ряд крупных уфимских застройщиков пожаловались руководству республики на уфимскую мэрию, которая «им выкручивает руки». Власти приняли решение, что раз застройщик заплатил за площадку, требовать соцобъекты с него не будут.

Владимир Барабаш утверждает, что за последнюю пятилетку основная масса договоров о развитии торговались без обременений в виде соцобъектов. Исключение составляет «Третий трест», который добровольно взял на себя допобязательство построить детсад в жилом комплексе «Сосны» и передать его муниципалитету.

– Но пока детсад не построен. Я сам живу в «Соснах», поэтому знаю наверняка, – рассказал Владимир Барабаш.

В настоящее время, по его словам, «реально социально-ответственными» остались только муниципальные предприятия – МУП ИСК и МУП «Служба заказчика и технического надзора». Отметим, что мэрия Уфы регулярно утверждает проекты планировок и межевания территорий, в которых запланированы детсады, поликлиники, школы, спортивные площадки. Однако проект не обязывает застройщика строить все заявленные объекты – проект планировки дает лишь четкое распределение, где что можно строить.

По словам Владимира Барабаша, механизма давления на застройщиков нет, если они исполняют договорные обязательства. А бороться административно-командными методами будет не очень эффективно. Поэтому он считает, что посыл Радия Хабирова направлен в первую очередь в адрес чиновников мэрии и горожан.

– Чиновникам дан сигнал, чтобы они не халявили, а населению – что в республику пришла сильная жесткая власть, которая мыслит стратегическими категориями, и все у нас будет по-новому, – заключил господин Барабаш.

Управляющий партнер судебного агентства «Барристер» Айдар Муллануров согласен, что по существующим договорам о развитии застройщиков почти невозможно привлечь к санкциям.

– Исходя из содержания тех договоров, которые я видел, это больше декларации о намерениях. Согласно ему город обязан предоставить компании землю, а застройщик практически ничего не должен. Такой договор связывает руки городским властям, – отметил собеседник.

Изменить ситуацию по действующим договорам можно если сам застройщик пойдет навстречу, подчеркнул юрист. По его мнению, обязательства по строительству соцобъектов должны быть прописаны в условиях тендеров на право застройки, и к аукционам нужно допускать лишь тех, кто готов взять на себя такие обязательства.

– В каждом конкретном случае условия могут быть разными. Где-то это повышенные обязательства по сносу, прокладке и ремонту коммуникаций, строительству соцобъектов. Эти договоры таких обязательств, как правило, не содержат. Московская область, откуда пришел глава, стала одним из первых субъектов в стране, где навели порядок и обязали включать в договоры такие условия, – прокомментировал господин Муллануров.

Однако, по его мнению, у города есть иные способы воздействия на застройщиков. Например, администрация Уфы взыскала в судебном порядке с ООО «СтройТЭК» (застраивает квартал между улицами Чернышевского, Гафури, Аксакова, Султанова) 33 млн руб., однако требовать уплаты долга не стала, а заключила с девелопером мировое соглашение. Компании город предоставил беспроцентную рассрочку уплаты этой суммы на пять лет.

– Полагаю, что город может использовать угрозу отмены условий мирового соглашения для давления на застройщика. Думаю, что подобные странные условия можно найти в соглашениях со многими застройщиками, и это может ускорить переговорный процесс с ними.

Авторы: Наталья Кузнецова, Влада Шипилова

Оставьте отзыв

Please enter your comment!
Пожалуйста, введите здесь свое имя