Девелоперы задумались, как им обеспечить застраиваемые кварталы детсадами, школами и поликлиниками. Пока они склонны считать, что их «просто кошмарят» и лучше идти «выращивать помидоры». Впрочем, на заседании экспертного совета они согласились, что проще заплатить городу за социальные объекты, только бы их не строить, и взять полностью готовую под строительство площадку с подведенными инженерными сетями и разработанным проектом планировки. Идея не новая, но для этого городу нужен миллиард рублей.

В курултае состоялось первое заседание экспертного совета по строительству, на котором обсуждалось, как исполнить поручение врио главы Башкирии Радия Хабирова обязать застройщиков возводить в новых кварталах социальные объекты: детсады, школы и поликлиники. Забавно, заметил председатель комитета по жилищной политике и инфраструктурному развитию Николай Хорошилов, сами застройщики, входящие в экспертный совет, должны выработать правовое основание, как обременить себя соцобъектами. При этих словах в зале раздался дружный смех. Председатель экспертного совета Рустем Мусабиров отметил, что надо найти баланс между интересами девелоперов и власти. Хотя строительство больниц, школ и детсадов – обязанность государства, и застройщики должны только закладывать их в свои проекты, на практике во многих регионах бизнес строит соцобъекты сам, отметил господин Мусабиров. Единых федеральных требований не существует, поэтому вопрос социальной нагрузки девелоперов решается в каждом регионе по-разному.

В Уфе застройщикам пока удавалось избегать этих обязательств. В итоге при бурном темпе жилищного строительства (Башкирия вторая в Приволжском федеральном округе) и отсутствии градостроительного контроля образовался острый дефицит школ, садиков, парковок, благоустроенных городских пространств. По информации замглавы администрации Уфы Аската Хайруллина, сегодня в городе действуют 47 договоров развития территории, в каждом из них заложены детсады и школы.

– Мы видим построенные квадратные метры, но не видим ни одного детского садика, ни одной школы, построенной за счет заказчика. Возникают дополнительные затраты у муниципалитета по строительству и проектированию, – подчеркнул он, поскольку по нормативам количество соцобъектов пропорционально количеству строящегося жилья.

При этом, как уверяет представитель мэрии, у муниципалитета нет никаких полномочий по контролю застройщиков. На бумаге садики, парки, проезды есть, но они не реализуются, говорит господин Хайруллин.

В Уфе в типовых договорах с застройщиками содержится противоречивая и не точная информация. Как сообщил зампредседателя госкомитета Башкирии по строительству Артем Ковшов, в первом пункте сказано, что за социальные объекты отвечает застройщик, во втором – что третье лицо, в третьем – что государство.

– Любой бизнесмен, анализируя договор с помощью юриста, который намного сильнее наших юристов, выберет наименее затратный путь. Если договор позволяет не тратить деньги ни на проектирование, ни на экспертизу, ни на строительство сетей, ни тем более на строительство соцобъектов, он этого делать не будет. Если мы хотим соцобъекты, мы должны конкретизировать договор, – отметил господин Ковшов и пообещал принести на следующий экспертный совет свой вариант типового договора.

Он напомнил, что в микрорайоне «Солнечный» не построено ни одного социального объекта. Все, что было под школы и садики, превратилось в жилье:

– А школу и садик застройщики предусмотрели проектом планировки там, где располагаются коммерческие объекты. Получается, я сейчас должен за 300 млн руб. выкупить это здание и потом 700 млн руб. потратить на школу.

К слову, проектировать социальные объекты застройщика обязывает программа комплексного развития территории. В противном случае муниципалитет проект не согласует. При этом подразумевается, что средства на их строительство когда-нибудь выделит бюджет. Таким образом, наличие школ и детсадов в проекте еще не значит, что они будут реализованы.

Рустем Мусабиров, как специалист по привлечению инвестиций (два года назад он возглавлял «Агентство по привлечению инвестиций») предложил три схемы решения проблемы: застройщик сам строит школу либо передает участок оператору – инвестору, выступая при этом заказчиком, либо участок передается муниципалитету, который привлекает в рамках МЧП оператора.

Ход обсуждения вызвал возмущение среди застройщиков, среди которых присутствовал, в частности, и гендиректор треста «КПД» Рамиль Халимов.

– Все сводится к тому, чтобы обязать застройщика выполнять функции муниципалитета, функции региона и функции государства. Пожалуйста, вы можете, конечно, любыми законодательными актами это принять, но вы оттолкнете застройщика, и он начнет выращивать помидоры. Потому что это делать выгоднее, нет такого хождения по мукам, – мрачно заметил господин Халимов.

Его поддержал гендиректор ИСК «АгидельИнвестСтрой» Филюс Ишбулатов:

– Бизнес себя ведет так, как позволяет существующее законодательство. За 17 лет строительный комплекс не получил нормального законодательства. Я впервые участвовал в торгах 10 августа 2005 года. Чувствую, что нормального законодательства в ближайшее время мы не увидим. Нас просто кошмарят.

В ходе обсуждения выяснилось, что застройщикам проще переплатить, чем строить непрофильные для них соцобъекты. Присутствующие на обсуждении девелоперы пришли к единому мнению – на аукционах должны продаваться готовые расселенные площадки с подведенными инженерными сетями, с проектом планировки и межевания, в котором прописано, где будет стоять дом, сколько у него будет этажей, где будут располагаться детсад, школа, поликлиника. Причем проект планировки должен делать не застройщик, а госструктуры, «чтобы социальные объекты сажались туда, куда положено». Такая схема, например, действует в Санкт-Петербурге.

– Это было бы идеально, – отметил господин Ковшов. – А деньги, которые заплатит застройщик, будут направляться на социальные объекты.

Гендиректор Фонда развития городских проектов Владимир Барабаш рассказал RBtoday, что идея не новая, обсуждается ежегодно. По его словам, для этого ничего в градостроительном законодательстве менять не нужно, вопрос упирается исключительно в политическую волю, а точнее, в отсутствие у города денег на эти цели. Проекты планировок и межевания могло бы делать, к примеру, дочернее предприятие Главархитектуры – МУП «Архитектурно-проектировочное бюро», которое и занималось этим раньше, говорит Владимир Барабаш.

– На моей памяти, с 2013 года шли разговоры о выделении порядка 1 млрд руб. земельно-строительному блоку мэрии Уфы, чтобы подготовить не просто земельные участки, а сделать проекты планировки и межевания, получить техусловия. Город должен торговать стартовой точкой бизнеса, а не голым земельным участком. Застройщики абсолютно правы: не их дело подводить сети и расселять людей, строить соцобъекты, – считает господин Барабаш.

По его словам, готовая площадка выгодна и бизнесу, и госструктурам, и дольщикам, поскольку застройщику не нужно тратить время на разработку проекта планировки, его согласование, прохождение всех процедур, расселение жильцов, общение с ресурсоснабжающими организациями.

– Есть примеры, когда застройщик начинал строить первый дом через пять лет после того, как он выиграл площадку. А те деньги, которыми он расплачивается, взяты в кредит под проценты. Со временем рентабельность проекта падает. Пусть девелопер заплатит за площадку не 100 млн, а 300 млн руб., эти деньги отобьются, поскольку не будет лишних расходов по кредиту, поднимется ценность участка для покупателя, – пояснил собеседник.

Если средства под соцобъекты будут заранее внесены в РАИП, застройщик сможет сказать покупателям: вот строка в бюджете, детсад здесь будет через год, а школа – через два. Тогда люди будут понимать, что это не сказки застройщика, а в бюджете появятся целевые деньги на их строительство, заключил Владимир Барабаш.

Оставьте отзыв

Please enter your comment!
Пожалуйста, введите здесь свое имя